Sektor properti merupakan sektor yang strategis untuk perekonomian Indonesia karena memiliki multiplier effect yang tinggi. Sektor ini mampu memberikan kontribusi sebesar 14-16 persen terhadap Produk Domestik Bruto (PDB), menyerap tenaga kerja sebanyak 10,2 persen dari total lapangan kerja pada Tahun 2022, dan memberikan kontribusi pajak sebesar masing-masing 9,3 persen dan 31,9 persen terhadap penerimaan pajak pusat dan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Namun, terdapat tantangan yang harus dihadapi yaitu backlog hunian (kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan jumlah yang dibutuhkan masyarakat) yang mencapai 9,9 juta unit pada Tahun 2023.

Untuk menangani tantangan di sektor properti, pemerintah telah menerbitkan insentif pajak berupa Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ditanggung pemerintah sejak Tahun 2021. Kemudian, insentif PPN ini diperpanjang mulai Tahun 2022, 2023, 2024, hingga 2025. Pada Tahun 2025, insentif PPN dikeluarkan melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 13 Tahun 2025 untuk setiap penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar, dibuktikan dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) yang ditandatangani sejak tanggal 1 Januari 2025 hingga 31 Desember 2025.

Penyerahan dengan tanggal BAST mulai 1 Januari 2025 sampai 30 Juni 2025 dapat memperoleh insentif sebesar 100 persen dari PPN yang terutang dari bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar. Sementara itu, penyerahan dengan tanggal BAST mulai 1 Juli 2024 sampai 31 Desember 2025 memperoleh insentif sebesar 50 persen dari PPN yang terutang dari bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar. Berikut ilustrasi perhitungannya.

Ilustrasi Perhitungan:

Pak Eko membeli apartemen atau satuan rumah susun seharga Rp4.000.000.000 kepada developer PT Y secara kredit selama 10 tahun. Pak Eko membayar uang muka ke pihak developer pada bulan Januari 2025 sebesar Rp500.000.000. Pencairan kedit dilakukan oleh bank sebesar Rp3.500.000.000 dan dibayarkan sekaligus ke PT Y dengan dokumen perjanjian pengikatan jual beli lunas pada 1 Juni 2025. Apartemen tersebut telah dilakukan serah terima yang dibuktikan dengan BAST pada tanggal 30 Juni 2025. Maka, perhitungannya sebagai berikut.

a. Untuk pembayaran uang muka bulan Januari 2025 membuat dua Faktur Pajak sebagai berikut.

1) Faktur Pajak pertama

Bagian Pembayaran = 50% x Rp500.000.000 = Rp250.000.000

Dasar Pengenaan Pajak = 11/12 x Rp250.000.000 = Rp229.166.666,67

PPN Terutang = 12% x Rp229.166.666,67 = Rp27.500.000 (DTP)

2) Faktur Pajak kedua

Bagian Pembayaran = 50% x Rp500.000.000 = Rp250.000.000

Dasar Pengenaan Pajak = 11/12 x Rp250.000.000 = Rp229.166.666,67

PPN Terutang = 12% x Rp229.166.666,67 = Rp27.500.000 (DTP)

b. Untuk bagian pembayaran melalui pencairan kredit sebesar Rp1.500.000.000 oleh bank kepada developer tanggal 1 Juni 2025 membuat dua Faktur Pajak sebagai berikut.

1) Faktur Pajak pertama

Bagian Pembayaran = 50% x Rp1.500.000.000 = Rp750.000.000

Dasar Pengenaan Pajak = 11/12 x Rp250.000.000 = Rp687.500.000

PPN Terutang = 12% x Rp687.500.000 = Rp82.500.000 (DTP)

2) Faktur Pajak kedua

Bagian Pembayaran = 50% x Rp1.500.000.000 = Rp750.000.000

Dasar Pengenaan Pajak = 11/12 x Rp250.000.000 = Rp687.500.000

PPN Terutang = 12% x Rp687.500.000 = Rp82.500.000 (DTP)

c. Untuk bagian pembayaran melalui pencairan kredit sebesar Rp1.500.000.000 oleh bank kepada developer tanggal 1 Juni 2025 membuat satu Faktur Pajak sebagai berikut.

1) Faktur Pajak pertama

Dasar Pengenaan Pajak = 11/12 x Rp1.500.000.000 = Rp1.375.000.000

PPN Terutang = 12% x Rp1.375.000.000 = Rp165.000.000 (Tidak Ditanggung Pemerintah dan wajib dipungut oleh PT Y)

(A.H.F)